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    まもなくマンション購入5年

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    少しずつ寒さが増してきましたね。
    いかがお過ごしでしょうか。

    今年はコートを着ようかと思う気温でも
    マフラーと手袋でしのいでいます。
    玄関を出た直後の肌寒さが
    ウォーキングで身体が内側からポカポカと
    暖まる感覚は嫌いじゃないですね。


    さて、来月でマンション購入5年になります。
    震災はあったものの、良い時間を過ごせました。

    スーパーなどの生活インフラも充実してきて、
    震災バブルのおかげで地価も高騰しました。
    株価と同じで売るつもりはないものの、
    価値があがることに優越感や満足感があります。

    しかし一方では、固定資産税に反映されるのと、
    5年間の減額措置も終わるため、来年は3~4倍に
    負担は膨れ上がるでしょうね。
    まっ仕方ないこと、わかっていたことですが。

    こういった減額措置は金銭感覚を麻痺させます。
    相続税も同じですよね。
    来年1月から増税になりますが、バブル崩壊で
    低減されていた基準を元に戻すだけですから。


    今日は、玄関扉の拭き掃除をしました。
    洗顔と同じで、家の顔を洗うと気持ちがいい!
    賃貸のときには全くやらなかったのに、
    こうも変わるんですね。

    環境が変われば心境も変わる。
    気持ちが乗らないときは、違う行動をしてみよう。
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    ■住宅購入■ 住宅ローン完済のエピソード

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    長年の努力の末に、住宅ローンを完済した後に必要な手続きは、法務局への「抵当権の抹消登記」です。残念ながら、銀行がやってくれる訳ではありません。しかも銀行からは御礼の言葉もタオル等の粗品も届きません。

    登記の専用様式は、法務局のホームページに掲載してあるので、あとは登記簿と銀行(保証協会)の抵当権設定書類を見て書き写せば、司法書士に依頼せずに登記ができます。多少厄介なのは、夫婦共同名義の場合です。

    ここで、留意しなければならないのは、銀行(保証協会)によって対応がマチマチです。支店~本店~保証協会のルートで書類が行き来すると完済しても2週間以上も何のアクションがない状況です。完済後1ヵ月以内に書類が届くと思った方が良いでしょう。

    それと、登記が複数にまたがる土地の場合、登記の数だけ手数料がとられる仕組みです。シンプルな土地ほど手数料はかかりません。基本的に、法務局ではとてもやさしく登記相談にのってくれるので、登記前の事前相談が鉄則です。

    登記完了後、完了した登記簿を銀行(保証協会)に提出か否かも、銀行によって異なります。銀行(保証協会)では、債務者に何かがあった場合に困るので、完済後はしっかり登記を変更したかを確認したいようですね。






    これまで数回にわたり、住宅ローンのエッセンスを綴ってきましたが、これが最後になります。住宅ローンを完済してしまったからです。

    もともと40代で住宅ローンを終わらせることを、不透明なこの時代を乗り切るためのライフプランの新発想と提唱してきましたが、30代で終わってしまいました。決して特殊な事例でもなく、このブログでも記載した1/4貯金や断捨離、マネーリテラシーの実践により、繰り上げ返済も順調に実行でき、アベノミクスならぬアメリカ経済の好調に乗り、塩漬けの投信も元本割れを逃れて解約したり、ノックイン投信でうまく短期運用したりしたのが功を奏したようです。

    みなさまの参考事例にしたく、こうして公表してきましたが、自分の努力だけでは完済はできなかったと思います。第一に「時間を味方にできた」のは運が良かったと思います。購入物件との出会い、購入時期や東日本大震災の被災などタイミングに非常に恵まれました。そして、家内と娘に助けられたことを感謝して、本シリーズを終えたいと思います。






    (補足)
    消費増税に伴い、住宅購入を検討される方も多いと思います。基本的に業者はすべて知っている訳ではありません。しっかり雑誌や情報誌で最新の情報を収集しましょう。特に、国交省サイトのすまい給付金は、きっと役立つことでしょう。
    住宅ローンの変更手続きエピソード(銀行関係者は絶対に見ないでください!)

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    今回は、銀行関係者の皆様には申し訳ない内容です。

    私は基本的に金融系のFPでも、保険販売系のFPでもないため、
    こういうことが実践できるのです。
    知らずに損をしないための情報として、ご活用頂ければ幸いです。



    こういうこととは・・・、

    昨今のような金利停滞期に、金利上昇の基調が見えてきましたので、
    住宅ローンを組まれている方に「他金融機関」からの借換えを
    提案することはよくある話です。

    しかし、「同一金融機関」で借換えができないのでしょうか?
    正しく言えば、借換えではなくローン条件の変更になるのですが。

    初めは「ダメもとで交渉してみましょう!」という程度でしたが、
    明らかに優良な方であれば、借入時の金利より店頭金利が低い場合、
    店頭金利に近い数字まで、条件を変更してくれる場合があるのです。



    レアケースという方もいますが、レアか否かはその方次第です。
    直近の事例では、変動金利10年固定の場合で借入時1.9%が1.4%へ、
    0.5%のコストカットによって、約160万円の軽減効果となりました。

    確かに「他金融機関」で借換えすると、登記変更が伴い幾分面倒です。
    「同一金融機関」の場合は、変更手数料1万円だけで済むので、
    気分的にも楽ですね。



    さて、すぐに行動したいと思われた方もいるかもしれませんが、
    交渉の際は、「他金融機関」の借換えの具体的な検討が必ず必要です。

    そして、実際に「他金融機関」の方が条件が良い場合には、
    そのまま借換えた方が良いこともあります。

    ポイントは、「本気で借換えを検討しているか」ということです。
    さすがに100万円以上得するなら行動すると思います。
    確定申告(還付申告)なども同様ですが、手間暇を勘案した決断が必要です。

    金利上昇は待ってくれません。まもなくタイムリミットとなりそうです。
    一軒家を建てるなら読んでおきたいイチオシ本!

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    本日、ついに解禁!!

    本日(12月7日)、2007年にブログで知り合ったリックルハングさんが、
    ブログのタイトルと同じ「33歳年収600万円のサラリーマンが「芦屋」に家を建てるまで」と
    題する処女作を出版されました!!



    ブロガーが出版するといった形態は、過去にも幾つか事例がありますが、
    まさか、こんなにも身近な方が出版されるとは思っても見なかった感じです。

    リックルハングさんのブログを見ればお分かりになられますが、
    阪神大震災をご経験された際のブログ記事は、かなり衝撃的でした。
    というのも、映像以外で唯一得られた地震の生の体験が綴られていて、
    私自身の地震に対する考えがガラリと一変したからです。

    ここで影響を受けて書いたのが、このブログでしたね。
    報道では当事者以外が感じることのできなかった阪神淡路大震災
    彼の圧倒的な表現力に、見たこともない情景が目に浮かび
    涙ながらに読んだ記憶が残ります。

    そして、今回出版の運びとなった、住宅を建てるコンセプトは、
    はからずも「こんな不透明な時代に決断した理由」として影響を受けています。
    ただ、年収○○万円とあって、身の丈にあった住まいを選択した訳ですが。



    家を建てる、そんな夢を叶え、作家の夢を叶えたリックルハングさん
    彼の熱さを感じれる「33歳年収600万円のサラリーマンが「芦屋」に家を建てるまで」。
    一軒家の購入、マイホームを持つ心構えを学ぶなら、絶対お勧めの本です。

    さぁ~! 買って勉強しましょうね♪
    ■住宅購入■ 早いもので購入後1年、検証と考察

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    一昨日(12月15日)に、仙台でも初雪。今年は例年よりも遅い初雪でしたね。
    雪が降って、昨年の新居への引越しを思い出しました。
    引越し当日、前日からの雪で夏タイヤでの車移動は、少しばかりヒヤヒヤものでした(^^;

    さて、今回はマンション購入・引越しから1年経過するのにあたり、
    1年前と現状とのカンジョウ(勘定と感情)比較をしながら、検討・考察していきます!

    ≪参考(ブログ内記事)≫
    ■住宅購入■ こんな不透明な時代に決断した理由
    ■住宅購入■ 心の会計に負けない家計版事業仕分け
    ■住宅購入■ 購入後に欠かせない申請手続きの留意点



    1年前に購入して良かったか?
    まず近隣のマンション事情を見れば、リーマンショック後の世界金融危機の後遺症が残り、
    1年前と全く変わらず、新築マンシュン物件が少ない状況となっています。
    このままマンションの供給がなくなれば、果たして価格は上昇するのでしょうか?

    さて、1年前から耳にしていた噂の近隣ライバル物件は、その後も計画をやめることなく、
    そのまま2つの物件の建築が進められ、具体的なプランを記載した広告も出始めています。

    気になるのは、その価格帯。4LDKでも2,000万円台の値ごろ感を打ち出す物件もあり、
    購入した3LDK物件の同階と比較しても、そうそう価格が変わらない状況です。

    少しばかり、立地的に良い分とネームバリュー的に、やられた感もありますね。
    幸いにもランニングコスト的な部分では優位感があるので、勘定的な後悔はない状況です!



    あとは住み心地ですね。実家は一軒家、就職後にアパート住まいを10年ほど経験し、
    マンション生活は初めてでしたが、快適な生活です。一軒家に比べて掃除は楽です。

    それにしても、意外と同じマンションの住民と会わないような気がします。
    現在の入居率は8割くらいですから、それ相応の人が住んでいるのに、
    1基しかエレベーターがないのに、朝晩の通勤時に誰かと同乗するのは稀ですね。



    では、本題の1年前と比較して、良かったかどうかと言えば、間違いなく良かったですね。

    今更ながら、土地の成り立ちを地元の歴史書でそこそこ追ってみると、
    なかなか由緒ある町(まち)でした。町(ちょう)でなく、まちと呼ぶ古い土地柄は、
    古くから職人の住むエリアだったようです。職人気質の私には有難い情報でした!

    気のせいか、何か今までにない感情・気持ちが沸々と芽生え始めたような気がします。
    環境の変化が心境に変化を与えたのでしょうか? それとも土地柄のパワーでしょうか?

    新居入居後は、1級ファイナンシャル・プランニング技能士合格、CFPⓇ合格(申請中)、
    転勤願いの直談判、ヘッドハント転職話、念願だった出版への挑戦等々、
    FPと仕事との相乗効果、仕事への責任と自覚が目を見張るほど変化しました。

    そして、この町で生きる覚悟が出てきて、地域の活動に参加できるようになりました。
    その活動のひとつが、20年ぶりの卓球復活、体振の取り組みです。
    いずれにしても以前のプラスマイナスゼロ思考が、プラス多めに変化しつつある現状です♪



    家は購入か賃貸か? 購入後でも客観的視点でジャッジ!
    購入と賃貸、長い目で見たときにどっちが得なのだろうか、と悩む方も少なくありません。

    購入した私の視点では、購入したことで無駄な賃貸に係る出費(ロスコスト)が減って、
    キャッシュフローが良くなったため、金利負担分を加味しても今の所はプラスの印象です。
    ローン返済後のキャッシュフローで予測しても、今後、住み続けてかかる費用を勘案しても、
    金銭的なマイナスは感じません。

    まして、老後に賃貸料を支払えるだけの老齢年金が受給できるかは見えない不安であるため、
    老齢年金に頼る収入基盤になったときを想定して、購入を選択したのです。
    旦那の死亡等で、収入がゼロになった仮定で、購入か賃貸を考えるのも一案だと考えています。



    しかし、いま賃貸が購入と並ぶ選択肢になっているのには、それなりの理由があります。

    一般的には、部屋の間取りや立地などが同じ条件の住宅でれば、
    購入した場合と賃貸し続けた場合では、ローン支払い総額と賃貸料総額はほとんど変わらないと
    思われます。購入した場合には、家が資産として残るのがメリット、反面メンテナンスや
    リフォーム代などがかかるデメリットがあると言えます。

    最近では、「家を買わないほうが幸せ」「家を持つと不利」と賃貸を選択される指向です。
    家を購入しても資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に価値が目減りするから。
    ローンによって人生が縛られちゃう訳ですが、ローンがなければ一体どうなのでしょうか?



    さて、賃貸という考えが浸透した理由は、バブル崩壊の苦い教訓が生かされている証拠です。

    バブル崩壊前に住宅ローンを組んで家を買ったが、家の価格と給料が下がり続ける一方で、
    住宅ローンだけが高いまま残り、何十年もその負担に苦しめられている方も少なくありません。
    しまいには、住宅ローンが払えず自宅を手放す「住宅ローン難民」が社会的な問題に。

    そんな失敗を目の当たりにして、いま家を求める人たちの考え方は多様化しているのです。
    また、最近では老後の住み替えとして、高齢者マンション等の賃貸も注目を集めています。
    マイホーム購入しか眼中にない考え方・視点は、ナンセンスかもしれませんね。



    今回、1年前との比較をテーマをもとに書き綴りましたが、1年前とあまり変わらない部分と
    大きく変わった部分があったことを感じ得ることができました。

    心の持ち様なのか、これが住宅購入の魔力なのか、それとも別の何かに引き寄せられるのか、
    良い意味で自信が持てるようになったのかもしれません。もしくは不安が減っただけかもね♪

    ■住宅購入■ 購入後に欠かせない申請手続きの留意点

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    購入後 半年が経過、冬から色鮮やかな春へ
    2009年10月に売買契約書を締結。早いものであれから半年が経ちました。
    そして入居してから4ヵ月、寒々しい冬から華やかな春へ、ようやく桜の季節が到来しました。
    昨日開花した榴ヶ岡公園の桜。つぼみたちが早く暖かくなることを待ち焦がれています。

    桜開花2010
    桜の開花の様子 (2010.04.11 17:00撮影)  明日の最低気温は4℃、まだまだ寒いです(^^;


    入居後の手続きはたいへん!
    入居後は諸書類の手続きが欠かせません。住所変更に伴う全てのものです。
    郵送やネットで済ませることができる書類ならいいのですが、
    公的な窓口は平日日中のうえ、本人が原則のため、サラリーマンだと大変でした。

    自民党政権時に進めていた社会保障カード(仮称)が実現されていればなぁと感じました。
    ちなみに、今の民主党政権では、マニフェストに掲げるとおりに、
    社会保障を一元管理するスタイルではなく、「社会保障」と「税」の共通番号を導入して、
    国民の1人ひとりの所得を把握する目算で進められています。詳細は国家戦略室

    住所変更に伴って変更するものは、本当にたくさんあるものです。
     ・住民票 ・社会保険関係(会社関連) ・ライセンス登録(自動車関連や各種資格など) 
     ・民間保険 ・銀行クレジット等 ・その他会員登録(郵送物の関連など)

    生活していく中で、住所登録を要するものって多いですね。
    変更手続きって、実は死んだとき(相続のとき)の申請とほとんど一緒ですね。
    残された方が困らないように、届出先をリスト化しても良いかもしれません。



    画期的なe-Taxを初体験! 半月後には入金!
    e-Taxをご存知ですか? 実際にやっている方はまだ少ないのではないでしょうか。
    今回、住宅ローン控除の確定申告を、e-Taxであえて行いました。初体験が大好きだから♪

    e-Taxをするには、「電子証明書付きの住民基本台帳カード」(役所で1,000円)と、
    それを読み取る「ICカードリーダライタ」(家電屋で2?3,000円前後)が必要です。
    詳しくは、国税庁ホームページe-Taxコーナーをご確認ください。

    ICカードリーダライタのPCインストールは、メーカーサイトでわかりやすい解説があり、
    申告に必要な数字は、事前に給与所得者の住宅借入金等特別控除編に書き込み、
    それぞれを手順に沿って入力していくだけでした。所要時間は準備を含めて約2時間程度。

    以前、医療費控除の申告を手書きで行い、税務署に届け出をしましたが、
    それよりも全然楽勝でした! 次世代的には、e-Taxが当たり前になる予感がしました。
    それに、キャッシュバックが半月後。早く現金が戻り、経済・精神的にも救われた感じです。

    また、所得税が還付しきれない場合、住民税からも還付される仕組みが導入されたことで、
    (住民税は所得税のような一括還付ではなく、12ヵ月に分割されて還付)
    毎月の住民税負担が減り、実質的に手取りが増えるので、とても有難い話です♪



    その他、もろもろの申請!
    まず、欠かせないのは不動産取得税の申請です。
    不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得した場合に一度だけ課されるものです。
    県税事務所に申請しないと、軽減措置(免税)が受けられません。
    申請せず、納税通知書が届いて驚く方も・・・、忘れやすいので要注意と言えます。

    そして、設備関係のメーカー保証書の登録も大切ですね。
    モノによって、1年?3年?5年?10年のメーカー保証があるものです。
    これらは登録していないと、そもそもの保証の対象となりません。
    念には念を入れて、火災保険の特約で設備関連も補償にしましたが、
    モノは壊れるのが前提ですから、しっかりリスクヘッジして置きたいものですね!

    ちなみに、親戚や友人関係への案内は、年末の転居とあって年賀状で済ませました。
    横着と言われればそれまでですが、時期的に合理的にできたのかなと思います(^^;



    これから欠かせないマンション管理との付き合い
    歴史的な大震災を経て、現在の住環境の基準がレベルアップしています。
    関東大震災はじめ、ここ宮城の宮城沖地震、近年では阪神大震災の経験をもとに、
    建築基準法が改正されましたし、耐震偽造事件もその契機の1つと言えます。

    さて、マンションは昭和30年代に登場したらしく、40年?50年代に都心部を中心に
    団塊世代がこぞって経済成長・バブル経済の流れにのって購入が進んだようです。
    あれから30?40数年。老朽化したマンションは、中古市場でも活躍しています。
    首都圏を中心に、新築価格の4割引程度となるリノベーション物件が脚光を浴びています。

    そして、平成12年以降になると、「マンション管理適正化法」や「区分所有法」、
    「マンション建替え円滑化法」が改正・整備され、法的な保護・規制も進んでいます。
    マンション管理(仙台市ホームページ参考)は、所有者にとってとても重要です。

    管理組合への参加は、受け身ではなく、主体的に関わっていきたいですね。
    よそのマンションから住み替えしてきた諸先輩のご意見は、管理組合の運営的に
    とても頼もしいものだと感じている今日この頃です!



    住宅購入のエッセンス後記♪
    以上、3回に渡り、住宅購入にまつわるエッセンスをまとめましたが、
    この話は、2010年1月9日にFP向けの勉強会(SG)講演会でお披露目しています。
    教科書には載っていない、新発想なライフプランニングの考え方もお伝えしたのです!

    講演では、実際のリアルな購入金額や頭金はじめ、家計の事業仕分けの効果まで
    具体的な数字を公表した内容です。リアリティとして数字はとても重要な指標ですが、
    数字よりも前回のような考え方やその数字の意味づけが重要だと思っています。
    機会があれば、そしてご希望があれば、“見えないお金”に頼らない住宅購入について
    お話できればと思います。

    不透明な時代を乗り切るために、お金と時間の価値を今の感情で色づけた結果として、
    本当に最高の選択だったと思っています!
    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるために住宅が必要だったのです。
    私の行動が全てではありませんが、FPスキル&マインドを駆使した購入法として、
    これから購入をする方のひとつの物差しになれば幸いです♪



    そして情報が氾濫するこの時代、「正しい情報は自分が自分でつかむ」気構えで
    正しい情報をしっかりつかまえなければ、損をする時代になったと今回より実感しました。

    知っていれば得をするよりも、知らないと損をするといった感じでしょうか?
    むしろ、損をしていると気づかない方が多いかもしれません。
    気づかないことを「当たり前」と思うか、それとも「失敗」と思うかは、個人差があります。

    また、気づいた方が得なのか、気づかないことが幸せなのかは、個人の気づきの感度によります。
    いずれにしても、自分の幸せを何で感じるか、自分の価値基準を見定めることが重要です。
    FPとしてでなく人として、今回の住宅購入で目に見えない財産を手に入れたように思えます。



    以上、3回に渡る住宅購入にまつわるエッセンスはおしまいです♪
    お付き合い頂きありがとうございました。 これで心置きなくCFP試験に挑めそうです!
    次回より、「勘定と感情のエレベーション」と題した新テーマで、
    長々としたドキュメント調ではなく、本来のブログ的な短文で書いていきたいと思います。

    ■住宅購入■ 心の会計に負けない家計版事業仕分け

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    不透明な時代に、住宅購入を決断した理由(おさらい)
    前回、住宅購入を決断した理由を綴りましたが、結果的にマンション購入になっただけで、
    そもそも戸建orマンションでも、購入or賃貸でも、住空間の中での暮らし方がポイントでした。

    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるためのツールの1つが住宅。
    最終的には、経済的な負担と見えづらい将来の不安を見据えて、購入を決断したのです。
    購入にあたり、常に気をつけたのは、“心の会計”(感情の勘定)です。



    基準を見失った金利選択の経緯!
    2009年10月に売買契約書を締結。契約前にあっさりと住宅ローンの金利状況を確認し、
    超低金利であることを確認。FP相談会の相談員とは違い、自分のことだから(?)
    少しのリスクなら受け入れても構わないと考えていたのです。これが“心の会計”の第一歩。

    と言うのも、相談者(他人)に対しては、責任が伴うため、幾重のリスクを考慮して、
    慎重な言動になっていますが、自分のことであればリスクは自分で責任を持てるからです。
    何が正しいのか判断基準を見失い、わからなくなった時期もありましたが、FP先輩から
    「しょうちゃん、最近の(国債発行の)新聞見てる?」の一言で正気に戻ったのでした。

    目先の得を追求するあまり、全体的なリスクに目をそむけてしまっていたのです。
    そして、非日常的かつ衝動的な買い物が、冷静に考える思考を狂わせたのです。
    “心の会計”に陥りそうになってしまったのは、超低金利や高額な買い物のせいかな(^^;



    頭を悩ませた金利タイプの選択!
    「なんて超低金利だっ! 1%を切った変動金利は魅力的!」 これが本音でした。
    国債の大量発行を示唆する報道が流れていた時期ですので、金利選択は慎重でした。

    早速、大手都市銀行が押している変動金利の住宅ローンの説明を聞きに行きました。
    過去のデータを用いた丁寧な説明、何パターンかのシミュレーションもすぐに準備。

    変動金利がこのまま数年と低金利で推移するのか尋ねると、女性スタッフが困り果て、
    幹部を呼び出し、「そういう未来予測的なことはお答えできません。」という答え。
    なんて答えるか楽しみでしたが、この返答。そうですね。“この先 誰もわからない

    あれから5ヵ月が経ち、実際に検証してみると、ここの銀行では0.1%金利を上げて、
    1%台になっていました。大幅な上昇ではありませんが、じわり上昇している感じがします。
    もしこの時、この変動金利を選択していたら、少しは影響を受けていたのも事実です。

    変動金利のリスクは、金利を半年後に見直すにも関わらず、返済額は5年間変わらないこと。
    要は、金利見直し後に、返済額の元金と利息の「返済内訳」が変わり、金利上昇時には、
    利息が増えて元本が減らないため、危険だとかリスクが高いとか言われている訳です。

    こういった金利の動きは、“この先 誰もわからない”ような不確実性ですから、
    心が揺れ動く、不安のブレを小さくするため、確実な方法を選択した方が良いと思います。
    非日常的な高額な買い物だと、根拠のないことでも自分の都合の良いように考えがちです。

    それで、結局は国債発行が金利に影響すると定説通りに考え、フル変動金利を却下し、
    「固定期間選択型変動金利」 を選んだのでした。期間は、借入期間の半分の年数を固定に。

    ちなみに、住宅金融支援機構の調査によれば、最近の金利タイプ選択の動向は、
    固定期間選択型(10年)が4割、変動型が3.5割ほどの方が選択し、二極化しています。
    考えることはみ?んなだいたい同じですね。逆に見ればこれが銀行の売り方のトレンド?



    ライバル銀行マンがうらやむ年利の引き出し方!
    「うちではそんな低い年利は出せない・・・、一体どうしたんですか!?」
    ライバル銀行マンが口を揃えて、うらやましがったようです(一人二人ですが・・・)。

    実は、後に不動産ディベロッパーから、各銀行の最近の具体的な傾向の指標として、
    最優遇金利の情報を手に入れて、目標値を明確にし、競合&交渉したのでした。
    どんな買い物でも価格を比べることって大事ですよね。これが家計版事業仕分け第一弾!

    住宅ローンを組む際に重要視していたことは、銀行から「お金を借りる」のではなく、
    銀行から住宅ローンという「金融商品を購入する」視点です。
    そのために、ある一定の審査基準が自分自身に必要でした。それは次の3つです!

    (1)購入物件格は年収の5倍 (身の丈にあっているか?)
    (2)頭金は年収の2倍 (しっかり準備しているか?)
    (3)頭金準備のための準備方法 (どのように準備したのか?)

    これらが備わっていれば、銀行は「この人に売りたい!」と思うはずです。
    事実、「借りる」視点から自分主体の「買う」にしたことで、有利に交渉できました。
    数字的には、店頭年利から▲0.3%、保証料▲0.1%をカットできたのです。

    ちなみに、購入金額を公表すると、借入金額・年収・物件名まで逆算・推測できるため、
    ここでは控えさせていただきます。身の丈にあった2,000万円台マンションですよ。
    なお、講演ではリアルな数字付きで話しているので、機会があればぜひどうぞ♪



    最も頭を悩ませたのは、頭金の設定!
    金利タイプの選択以上に頭を悩ませたのは、自己資金の準備・頭金の設定です。

    リーマンショック以降、換金性の悪い(利殖性のある)商品たちで運用していたため、
    「元本割れでも解約して頭金にするか or 解約せずに満期時に繰り上げにまわすか」は、
    幾多のシミュレーションで試算しました。得よりも“損を減らす”視点で考えたのです。
    にしても換金性の悪い商品を操るのは大変です。大変にしたのは衝動的な行動ですが。

    さらに、借入金額によって異なる銀行手数料はじめ、後に控除(プラス)となる
    住宅ローン控除の控除額まで見積り、最終的に購入に係る頭金を決定しました。
    そこで朗報だったのが購入時期。冬季ボーナスを臨時収入として考慮できたため、
    けっこうギリギリまで頭金に次ぎ込めたのでした!

    そして、ここで注意したいのは住宅ローン控除。過去最大級ではあるものの、
    そもそもの所得税(源泉徴収)や借入金額が少ないため、その恩恵は数十万円程度。
    何もないよりは断然お得感はありますが、期待しすぎは禁物だと感じました。



    手数料など、設備備品の事業仕分けは?
    手数料の最たる不動産登記などの諸費用も、事業仕分けの対象としました。
    実際に銀行よりもディベロッパー紹介の方がお得でした。意外と金額が違いました。
    引越し費用も合い見積もりで、年末時期に入る間際でしたが、市価の半額以下に。

    設備関係は、新居とはいえ既存のアパートから使えるものはそのままスライドし、
    リビングのカーテン、照明2個、エアコン、加湿空気清浄機だけの購入で済みました。
    カーテンや照明は、業者紹介のものと金額を比べ、同系以上のものをネットで選択し、
    エアコンはエコポイント(9,000点)までもらえて、ラッキーな時期に買えました。

    これらの他、アパートの退去費用も事業仕分けをしましたが、一番苦戦しました。
    というのも、過失を指摘されても、既成事実を直しようがなかったためです。
    いかに好印象を与えるかで、査定(マイナス)をゼロにできるかを学びました。

    なお、不動産登記や住宅ローンに係る手数料、管理・修繕費等の購入諸費用と、
    カーテン等の設備費用を合わせると、物件価格の約5%くらいで間に合いました。
    シミュレーション上は8%で想定していたので、事業仕分けの効果はテキメンでした!



    ちょっとしたお金にまつわるエピソード!
    前住んでいたアパートはエアコンがありましたが、冬場は灯油ヒーターがメイン。
    マンションへ引越しした時、当初エアコンは“仙台恒例の初売り”で購入予定でしたが、
    手持ちの小型灯油ヒーターでは、2?3日で5Lタンクがカラになる始末で、すぐに購入。

    加湿空気清浄機も当初買うつもりはありませんでしたが、乾燥が思ったりひどくて購入。
    テレビデオの理屈で、エアコンとそれぞれ単体での購入を決めました。ダイキン最高♪

    そして、初月の電気代は12,000円台でしたが、節約を意識すると、翌月10,000円を割り、
    その翌月には8,000円台まで下がりました。灯油代を差し引くと前と変わらないくらいかな。

    部屋の大きさが1.5倍になりましたが、毎月の水道光熱費は1.5倍にはならずに済みました。
    このへんのお金は、住んでみないとわからないことですが、イマドキの省エネ物件は、
    環境にも家計にも優しいのですね。これからもドンドン良くなるのかな?

    そして、マンションですから管理会社の経営は気にしましたが、売主や施工業者の経営は、
    あまり気にしませんでした。とはいえ、穴吹工務店の会社更生法適用がこの頃でしたので、
    物件は完成間近でしたが、他人事ではないような感覚になったのを覚えています。



    ライフプラン・クリエイターは感情と共に冒険を楽しむ♪
    今回、家族三人の20年後までの生活を見越したお金がかからない、より良い住居として
    マンションを選択しましたが、これが“たまたま”なのか“必然”だったのかの裁定は、
    自分自身でも正直わかりません。最適と自分に思い込ませているだけかもしれません。

    感情の勘定、自分自身の中で正当化したのが、お金の指標(事業仕分け)に過ぎず、
    結局は、自分の感情と勘定の中で、納得できれば何でも良いのかもしれません。
    こんなメンタルアカウンティングを実践でき、とても多くの学びがありました。

    セオリーが通じなくなってきて、最終的にはお金というツールを使いこなす人間の感情を
    いかにコントロールできるかが、ライフプランの鍵だと思いました。
    良くも悪くも、お金に価値を与え、それを色付けをするのは、自分自身の感情です!

    「人生はなるようになる」 数々の選択肢を自らが設定及び外部から与えられ、
    選択 and 決定し、実行していく冒険です。そこには様々な感情との付き合いがあります。
    イイコトもNG的なことも数多く経験して、素直な感受性を楽しんでいきたいですね。
    そして、最悪のシナリオをヘッジする術は、日頃かな身につけていかなければなりません。

    お陰さまで、ライフプラン・クリエイターになってまもなく1年です。
    気づきのアンテナが原点となり、様々な感情と触れ合えることに喜びを感じております。



    さて、次回は「購入後に欠かせない申請手続きの留意点」として、
    住所変更やら、住宅ローン控除の確定申告のe-Tax初体験記、申請手続きのことなど、
    入居後のエッセンスをお伝えできればと思います! 乞うご期待♪

    ■住宅購入■ こんな不透明な時代に決断した理由

    ブログ村 宮城登録中です! みなさんのワンポチに支えられています♪ いつもありがとうございます。

    ここで触れるのは、マンション購入の話です。
    2009年10月に売買契約書を締結。早いものであれから5ヵ月近く経ちました。
    契約から入居までの2ヵ月間は、人生の中で最も激動な日々となりました。

    住宅の購入にまつわるお金まわりの話は、次回まとめたいと思いますが、
    契約後の1ヵ月間は銀行の融資交渉に没頭し、残りの1ヵ月は引越し・入居準備で大忙し。
    そんな中の、11月のFPの日(イベント)とCFP試験は、夢の中にいるようでした。

    そして、入居から3ヵ月が経過した現在、ようやく夢から覚めて現実の快適さに満喫しています♪
    「もっと早く買っていれば…」「まだ早かったかな?」「適切なタイミングだよね!?」
    今もふいに様々な想いがめぐりますが、お金と時間の価値を、今の感情で色づけた結果としては、
    最高の選択だったと思っています!

    そして、このブログの内容が、これから購入をする方のひとつの物差しになれば幸いです。
    私の行動が全てではありませんが、FPスキル&マインドを駆使した購入法として、
    少しくらいは参考になると思います♪



    戸建ではなく、マンションを購入した大きな理由は!
    戸建の場合、庭の手入れ、子供が巣立った後・・・、夫婦二人の住まいとしては大変なものです。
    これは実体験に基づくもので、果たして兄弟の誰が実家に帰るか? などは未だ不明です(^^;

    戸建とマンションの違いを考えたときに、上記が戸建のネックと感じ、マンションにした訳ですが、
    そもそも戸建orマンションでも、購入or賃貸でも、住空間の中での暮らし方がポイントでした。
    ですから、初めからマンションにこだわっていた訳でなく、結果的にマンションになっただけです。

    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるためのツールとして住宅が必要でした。
    最終的には、経済的な負担と下記の見えづらい将来の不安を考慮し、購入を決断したのです。



    購入の決め手は、20年後の自分!
    購入に際し、20年後の50歳前半の自分が「次の不安を背負ったらどうだろう?」と考えたのです。
    Aは賃貸のままの不安、Bは購入した場合の不安で、いずれかの不安を抱えると予想したのです。

    ★選択A 「老後もこのまま賃貸の場合、賃貸分を支払えるだけの年金はもらえるのかな?」
    ★選択B 「住宅ローンは定年退職金で完済?、そもそも将来退職金は確実にでるのかな?」

    どちらの不安が大きいでしょうか? その不安を払拭する方法はないのでしょうか?



    退職金を当てにしない、住宅ローンを老後に引きづらない!
    そこで、Aの賃貸、Bの購入のそれぞれの不安を感じない選択肢を考えたのです。

    ★選択C 「退職金を使わないで、退職前に貯金で一括払い(銀行ローンなし)で購入する!」
    ★選択D 「今購入して銀行ローンを40代で終わらせ、老後資金はその後の10年で準備する!」

    CとDを比べたときに、お金の指標だけでなく、暮らしの指標でみると・・・、
    答えはとても簡単でした。50代と30代の家族の生活スタイルをじっくり想像したのです。
    50代と30代で「どちらが娘と楽めるか?」そして「どちらが家族の幸せが大きいのか?」を。

    また、AとBの選択には、共通して「年金」や「退職金」といった“見えないお金”を
    当てにする危険性を感じたのでした。

    ここで重要なのは、「住宅ローンを60歳くらいまで支払う」ことが、自分の固定概念にあるか否か。
    何も60歳までローンを組まないような物件を買えば、ローンの不安を抱えずに済むのです。
    要は、(欲張らずに)身の丈にあった住宅を購入すれば良いだけの話です。



    答えは「D」。身の丈にあった購入を選択した理由!
    3年前くらいから、購入した物件の近隣の一軒家やマンションは数軒物色していたのです。
    三流メーカー建築の建売一軒家でも3,500万円前後の相場。一流メーカーでは5,000万円!!
    マンションでは、2,000万円台も増えてきましたが、管理・修繕費や駐車場代はけっこう高め。

    かなり欲張りな仙台駅周辺の好立地は、不況といってもまだまだ高い相場です。
    「D」ができそうな金額の物件が出てきたのですが、中古のマンション物件。
    「これなら買える、けど中古!」というのが本音。「新築のときに買っておけば…」と後悔も。
    縁がないと諦めかけた矢先、「D」ができそうな2,000万円台の新築マンションのチラシを発見!

    私が、お金の面で重視していたのは、購入費よりも維持費を優先に考えていました。
    理想としては、当時のアパート賃貸の自己負担金(会社補助抜き)と、
    管理・修繕費&駐車場代+固定資産税(月割額)が、同額かそれ以下を探していたのでした。

    家計のキャッシュフロー上で成り立っている数字を、購入した場合に置き換えていくと、
    貯金(目安)と住宅ローンは同額、賃貸負担金と管理費等も同額になれば、金の流れは変わらず、
    ローンによってストックを補ぎ、フローにまわせることで、購入が現実味を増してくるのです。



    たった2日で即決断したものの!?
    第一期の販売チラシをみて、販売額を知りたくて冷やかし半分で見学にいきました。
    行って驚き!! ×なし×なしの連続です。

    ×モデルルーム ×女性案内 ×粗品 ×床暖 ×ドア壁フロアの選択 ×誇大広告

    安い理由がわかりました。徹底したコストカットぶりです。
    「床暖」はイマドキは当たり前になっていますが、「いずれは壊れる消耗品」と割り切って、
    簡単にあきらめることができました。

    そして、何よりもこういうコストカットが価格に(顧客に)反映されていて、嬉しく思いました。
    TVCMをジャンジャン流すようなことをしないで、意味のない女性スタッフの接待もない、
    そして、モデルルームを作らないで建設中の現場での見学に、リアル感を持ちました。

    しかも、マニュアル通りのトークやアクションじゃない営業力に感心しました。
    住宅の購入の落ち込みは、景気だけでなく営業の質低下にも原因があると感じました。
    やはり、営業は血の通う人間同士のつながりなんだなぁと思った次第です。

    少し脱線しましたが、現地にて具体的な購入金額を知り、だいたいの設備関係を見て、
    あとはじっくり家でパンフレットを眺めて、考えることにしました。
    このとき、やけにリアルに5年?10年?20年後の暮らしぶりが想像できました。

    「娘が中学校になったらココの書斎部屋を譲る!(もう勉強しないので?)」
    「ココは今はこういう使い方をして、将来的にアレを置こう!」
    「釣り道具はやっぱりココかな?」「実家に置きっぱなしのアレはココに置く」等々。

    この瞬間、私の中では決まりました。しかし、妻は・・・、
    「転勤になったらどうするの?」「まだ早いかもね?」「実家は誰が継ぐの?」
    ネガティブなことばかり。確かに言うとおりでした。しかし、以下の話を後にすると納得(^^)

    実は翌週土曜日に、妻に内緒で、建設中の購入希望の部屋まで見せてもらい、
    実際の間取りやベランダからのロケーション、日当たりを確認し、説得材料を集めたのでした。
    そしてFP仲間を通じ、具体的な近隣の固定資産税を調べ、具体的な資金計画を練ったのです。

    そして、資金シミュレーションで目処がたち、次の日の午前中に購入前提で現地に行き、
    夕方には、正式に申し込み契約を取り交わしたのでした。そして翌日の月曜日に手付金を入金。



    手付金入金後にすったもんだ勃発!
    手付金入金後、義理の母親から「やっぱり買うな!」と大ブレーキがかかりました!
    これには参りました。手付金放棄で契約を解除できるものの、反対理由を明言しないままの反対。
    結局は購入2ヵ月後の昨年末に和解しましたが(^^;、その反対の真意は未だにわかりません。

    和解できた大きな理由は、娘の変化です。その変化に義母に驚いたのが和解のきっかけに。
    良くも悪くも、当時3歳の娘に「アパートは自分の家ではない」と教えると、少しばかり
    ショックを受けていました。これが関係しているかは定かではありませんが。。。

    娘は購入後、義母にこれまで見せたことのないウキウキワクワクぶりを見せたらしく、
    それを見た義母が「本当に買って良かったね、おめでとう!」という言葉を発したのでした。

    ちなみに、義母に対する妻の泣きながらの電話話、女親子の言い合いはとても印象的でした。
    また、自分が義母を説得できなかった不甲斐なさ、そして娘の言動・存在に感心させられるなど、
    これまでにない様々な感情を自分の中で感じました。

    そうそう(笑)、事前相談をしなかった理由は簡単です。相談すれば「NG!」と言われるから。
    それを見越して契約当日に立ち合わせたのは、少し反省するものの、
    結果オーライということで、今回の住宅購入にまつわる購入理由はこのくらいにしておきます。



    次回は「心の会計に負けない家計版事業仕分け」として、
    銀行選び、頭金の捻出、登記関係などのお金まわりや、アパート退去やマンション入居準備など、
    入居前のエッセンスをお伝えできればと思います! 乞うご期待♪

    ≪ようこそ!お金のサプリへ♪≫

    Author:仙台っ子FPしょうちゃん

    「人生やったもん勝ち!」をモットーに、よりエネルギッシュな人生を導くライフプランの必要性を伝播したいと考える。自身の経験をもとに、お金のテクニカルな使い方ではなく、お金を使う人間の感情(心理的な勘定)にスポットを当てた提唱が好き♪
    1級FP技能士で釣り師でサラリーマンでB型の私ですが、よろしく!!

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    ~女性も大奮闘♪~楽しい釣り三昧~
    【私の出航予定表】
    啓光丸は銀鮭、マコカレイ、アイナメの大型がよく釣れて調子がいいみたい♪

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