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    ■住宅購入■ 心の会計に負けない家計版事業仕分け

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    不透明な時代に、住宅購入を決断した理由(おさらい)
    前回、住宅購入を決断した理由を綴りましたが、結果的にマンション購入になっただけで、
    そもそも戸建orマンションでも、購入or賃貸でも、住空間の中での暮らし方がポイントでした。

    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるためのツールの1つが住宅。
    最終的には、経済的な負担と見えづらい将来の不安を見据えて、購入を決断したのです。
    購入にあたり、常に気をつけたのは、“心の会計”(感情の勘定)です。



    基準を見失った金利選択の経緯!
    2009年10月に売買契約書を締結。契約前にあっさりと住宅ローンの金利状況を確認し、
    超低金利であることを確認。FP相談会の相談員とは違い、自分のことだから(?)
    少しのリスクなら受け入れても構わないと考えていたのです。これが“心の会計”の第一歩。

    と言うのも、相談者(他人)に対しては、責任が伴うため、幾重のリスクを考慮して、
    慎重な言動になっていますが、自分のことであればリスクは自分で責任を持てるからです。
    何が正しいのか判断基準を見失い、わからなくなった時期もありましたが、FP先輩から
    「しょうちゃん、最近の(国債発行の)新聞見てる?」の一言で正気に戻ったのでした。

    目先の得を追求するあまり、全体的なリスクに目をそむけてしまっていたのです。
    そして、非日常的かつ衝動的な買い物が、冷静に考える思考を狂わせたのです。
    “心の会計”に陥りそうになってしまったのは、超低金利や高額な買い物のせいかな(^^;



    頭を悩ませた金利タイプの選択!
    「なんて超低金利だっ! 1%を切った変動金利は魅力的!」 これが本音でした。
    国債の大量発行を示唆する報道が流れていた時期ですので、金利選択は慎重でした。

    早速、大手都市銀行が押している変動金利の住宅ローンの説明を聞きに行きました。
    過去のデータを用いた丁寧な説明、何パターンかのシミュレーションもすぐに準備。

    変動金利がこのまま数年と低金利で推移するのか尋ねると、女性スタッフが困り果て、
    幹部を呼び出し、「そういう未来予測的なことはお答えできません。」という答え。
    なんて答えるか楽しみでしたが、この返答。そうですね。“この先 誰もわからない

    あれから5ヵ月が経ち、実際に検証してみると、ここの銀行では0.1%金利を上げて、
    1%台になっていました。大幅な上昇ではありませんが、じわり上昇している感じがします。
    もしこの時、この変動金利を選択していたら、少しは影響を受けていたのも事実です。

    変動金利のリスクは、金利を半年後に見直すにも関わらず、返済額は5年間変わらないこと。
    要は、金利見直し後に、返済額の元金と利息の「返済内訳」が変わり、金利上昇時には、
    利息が増えて元本が減らないため、危険だとかリスクが高いとか言われている訳です。

    こういった金利の動きは、“この先 誰もわからない”ような不確実性ですから、
    心が揺れ動く、不安のブレを小さくするため、確実な方法を選択した方が良いと思います。
    非日常的な高額な買い物だと、根拠のないことでも自分の都合の良いように考えがちです。

    それで、結局は国債発行が金利に影響すると定説通りに考え、フル変動金利を却下し、
    「固定期間選択型変動金利」 を選んだのでした。期間は、借入期間の半分の年数を固定に。

    ちなみに、住宅金融支援機構の調査によれば、最近の金利タイプ選択の動向は、
    固定期間選択型(10年)が4割、変動型が3.5割ほどの方が選択し、二極化しています。
    考えることはみ?んなだいたい同じですね。逆に見ればこれが銀行の売り方のトレンド?



    ライバル銀行マンがうらやむ年利の引き出し方!
    「うちではそんな低い年利は出せない・・・、一体どうしたんですか!?」
    ライバル銀行マンが口を揃えて、うらやましがったようです(一人二人ですが・・・)。

    実は、後に不動産ディベロッパーから、各銀行の最近の具体的な傾向の指標として、
    最優遇金利の情報を手に入れて、目標値を明確にし、競合&交渉したのでした。
    どんな買い物でも価格を比べることって大事ですよね。これが家計版事業仕分け第一弾!

    住宅ローンを組む際に重要視していたことは、銀行から「お金を借りる」のではなく、
    銀行から住宅ローンという「金融商品を購入する」視点です。
    そのために、ある一定の審査基準が自分自身に必要でした。それは次の3つです!

    (1)購入物件格は年収の5倍 (身の丈にあっているか?)
    (2)頭金は年収の2倍 (しっかり準備しているか?)
    (3)頭金準備のための準備方法 (どのように準備したのか?)

    これらが備わっていれば、銀行は「この人に売りたい!」と思うはずです。
    事実、「借りる」視点から自分主体の「買う」にしたことで、有利に交渉できました。
    数字的には、店頭年利から▲0.3%、保証料▲0.1%をカットできたのです。

    ちなみに、購入金額を公表すると、借入金額・年収・物件名まで逆算・推測できるため、
    ここでは控えさせていただきます。身の丈にあった2,000万円台マンションですよ。
    なお、講演ではリアルな数字付きで話しているので、機会があればぜひどうぞ♪



    最も頭を悩ませたのは、頭金の設定!
    金利タイプの選択以上に頭を悩ませたのは、自己資金の準備・頭金の設定です。

    リーマンショック以降、換金性の悪い(利殖性のある)商品たちで運用していたため、
    「元本割れでも解約して頭金にするか or 解約せずに満期時に繰り上げにまわすか」は、
    幾多のシミュレーションで試算しました。得よりも“損を減らす”視点で考えたのです。
    にしても換金性の悪い商品を操るのは大変です。大変にしたのは衝動的な行動ですが。

    さらに、借入金額によって異なる銀行手数料はじめ、後に控除(プラス)となる
    住宅ローン控除の控除額まで見積り、最終的に購入に係る頭金を決定しました。
    そこで朗報だったのが購入時期。冬季ボーナスを臨時収入として考慮できたため、
    けっこうギリギリまで頭金に次ぎ込めたのでした!

    そして、ここで注意したいのは住宅ローン控除。過去最大級ではあるものの、
    そもそもの所得税(源泉徴収)や借入金額が少ないため、その恩恵は数十万円程度。
    何もないよりは断然お得感はありますが、期待しすぎは禁物だと感じました。



    手数料など、設備備品の事業仕分けは?
    手数料の最たる不動産登記などの諸費用も、事業仕分けの対象としました。
    実際に銀行よりもディベロッパー紹介の方がお得でした。意外と金額が違いました。
    引越し費用も合い見積もりで、年末時期に入る間際でしたが、市価の半額以下に。

    設備関係は、新居とはいえ既存のアパートから使えるものはそのままスライドし、
    リビングのカーテン、照明2個、エアコン、加湿空気清浄機だけの購入で済みました。
    カーテンや照明は、業者紹介のものと金額を比べ、同系以上のものをネットで選択し、
    エアコンはエコポイント(9,000点)までもらえて、ラッキーな時期に買えました。

    これらの他、アパートの退去費用も事業仕分けをしましたが、一番苦戦しました。
    というのも、過失を指摘されても、既成事実を直しようがなかったためです。
    いかに好印象を与えるかで、査定(マイナス)をゼロにできるかを学びました。

    なお、不動産登記や住宅ローンに係る手数料、管理・修繕費等の購入諸費用と、
    カーテン等の設備費用を合わせると、物件価格の約5%くらいで間に合いました。
    シミュレーション上は8%で想定していたので、事業仕分けの効果はテキメンでした!



    ちょっとしたお金にまつわるエピソード!
    前住んでいたアパートはエアコンがありましたが、冬場は灯油ヒーターがメイン。
    マンションへ引越しした時、当初エアコンは“仙台恒例の初売り”で購入予定でしたが、
    手持ちの小型灯油ヒーターでは、2?3日で5Lタンクがカラになる始末で、すぐに購入。

    加湿空気清浄機も当初買うつもりはありませんでしたが、乾燥が思ったりひどくて購入。
    テレビデオの理屈で、エアコンとそれぞれ単体での購入を決めました。ダイキン最高♪

    そして、初月の電気代は12,000円台でしたが、節約を意識すると、翌月10,000円を割り、
    その翌月には8,000円台まで下がりました。灯油代を差し引くと前と変わらないくらいかな。

    部屋の大きさが1.5倍になりましたが、毎月の水道光熱費は1.5倍にはならずに済みました。
    このへんのお金は、住んでみないとわからないことですが、イマドキの省エネ物件は、
    環境にも家計にも優しいのですね。これからもドンドン良くなるのかな?

    そして、マンションですから管理会社の経営は気にしましたが、売主や施工業者の経営は、
    あまり気にしませんでした。とはいえ、穴吹工務店の会社更生法適用がこの頃でしたので、
    物件は完成間近でしたが、他人事ではないような感覚になったのを覚えています。



    ライフプラン・クリエイターは感情と共に冒険を楽しむ♪
    今回、家族三人の20年後までの生活を見越したお金がかからない、より良い住居として
    マンションを選択しましたが、これが“たまたま”なのか“必然”だったのかの裁定は、
    自分自身でも正直わかりません。最適と自分に思い込ませているだけかもしれません。

    感情の勘定、自分自身の中で正当化したのが、お金の指標(事業仕分け)に過ぎず、
    結局は、自分の感情と勘定の中で、納得できれば何でも良いのかもしれません。
    こんなメンタルアカウンティングを実践でき、とても多くの学びがありました。

    セオリーが通じなくなってきて、最終的にはお金というツールを使いこなす人間の感情を
    いかにコントロールできるかが、ライフプランの鍵だと思いました。
    良くも悪くも、お金に価値を与え、それを色付けをするのは、自分自身の感情です!

    「人生はなるようになる」 数々の選択肢を自らが設定及び外部から与えられ、
    選択 and 決定し、実行していく冒険です。そこには様々な感情との付き合いがあります。
    イイコトもNG的なことも数多く経験して、素直な感受性を楽しんでいきたいですね。
    そして、最悪のシナリオをヘッジする術は、日頃かな身につけていかなければなりません。

    お陰さまで、ライフプラン・クリエイターになってまもなく1年です。
    気づきのアンテナが原点となり、様々な感情と触れ合えることに喜びを感じております。



    さて、次回は「購入後に欠かせない申請手続きの留意点」として、
    住所変更やら、住宅ローン控除の確定申告のe-Tax初体験記、申請手続きのことなど、
    入居後のエッセンスをお伝えできればと思います! 乞うご期待♪

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    ■住宅購入■ こんな不透明な時代に決断した理由

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    ここで触れるのは、マンション購入の話です。
    2009年10月に売買契約書を締結。早いものであれから5ヵ月近く経ちました。
    契約から入居までの2ヵ月間は、人生の中で最も激動な日々となりました。

    住宅の購入にまつわるお金まわりの話は、次回まとめたいと思いますが、
    契約後の1ヵ月間は銀行の融資交渉に没頭し、残りの1ヵ月は引越し・入居準備で大忙し。
    そんな中の、11月のFPの日(イベント)とCFP試験は、夢の中にいるようでした。

    そして、入居から3ヵ月が経過した現在、ようやく夢から覚めて現実の快適さに満喫しています♪
    「もっと早く買っていれば…」「まだ早かったかな?」「適切なタイミングだよね!?」
    今もふいに様々な想いがめぐりますが、お金と時間の価値を、今の感情で色づけた結果としては、
    最高の選択だったと思っています!

    そして、このブログの内容が、これから購入をする方のひとつの物差しになれば幸いです。
    私の行動が全てではありませんが、FPスキル&マインドを駆使した購入法として、
    少しくらいは参考になると思います♪



    戸建ではなく、マンションを購入した大きな理由は!
    戸建の場合、庭の手入れ、子供が巣立った後・・・、夫婦二人の住まいとしては大変なものです。
    これは実体験に基づくもので、果たして兄弟の誰が実家に帰るか? などは未だ不明です(^^;

    戸建とマンションの違いを考えたときに、上記が戸建のネックと感じ、マンションにした訳ですが、
    そもそも戸建orマンションでも、購入or賃貸でも、住空間の中での暮らし方がポイントでした。
    ですから、初めからマンションにこだわっていた訳でなく、結果的にマンションになっただけです。

    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるためのツールとして住宅が必要でした。
    最終的には、経済的な負担と下記の見えづらい将来の不安を考慮し、購入を決断したのです。



    購入の決め手は、20年後の自分!
    購入に際し、20年後の50歳前半の自分が「次の不安を背負ったらどうだろう?」と考えたのです。
    Aは賃貸のままの不安、Bは購入した場合の不安で、いずれかの不安を抱えると予想したのです。

    ★選択A 「老後もこのまま賃貸の場合、賃貸分を支払えるだけの年金はもらえるのかな?」
    ★選択B 「住宅ローンは定年退職金で完済?、そもそも将来退職金は確実にでるのかな?」

    どちらの不安が大きいでしょうか? その不安を払拭する方法はないのでしょうか?



    退職金を当てにしない、住宅ローンを老後に引きづらない!
    そこで、Aの賃貸、Bの購入のそれぞれの不安を感じない選択肢を考えたのです。

    ★選択C 「退職金を使わないで、退職前に貯金で一括払い(銀行ローンなし)で購入する!」
    ★選択D 「今購入して銀行ローンを40代で終わらせ、老後資金はその後の10年で準備する!」

    CとDを比べたときに、お金の指標だけでなく、暮らしの指標でみると・・・、
    答えはとても簡単でした。50代と30代の家族の生活スタイルをじっくり想像したのです。
    50代と30代で「どちらが娘と楽めるか?」そして「どちらが家族の幸せが大きいのか?」を。

    また、AとBの選択には、共通して「年金」や「退職金」といった“見えないお金”を
    当てにする危険性を感じたのでした。

    ここで重要なのは、「住宅ローンを60歳くらいまで支払う」ことが、自分の固定概念にあるか否か。
    何も60歳までローンを組まないような物件を買えば、ローンの不安を抱えずに済むのです。
    要は、(欲張らずに)身の丈にあった住宅を購入すれば良いだけの話です。



    答えは「D」。身の丈にあった購入を選択した理由!
    3年前くらいから、購入した物件の近隣の一軒家やマンションは数軒物色していたのです。
    三流メーカー建築の建売一軒家でも3,500万円前後の相場。一流メーカーでは5,000万円!!
    マンションでは、2,000万円台も増えてきましたが、管理・修繕費や駐車場代はけっこう高め。

    かなり欲張りな仙台駅周辺の好立地は、不況といってもまだまだ高い相場です。
    「D」ができそうな金額の物件が出てきたのですが、中古のマンション物件。
    「これなら買える、けど中古!」というのが本音。「新築のときに買っておけば…」と後悔も。
    縁がないと諦めかけた矢先、「D」ができそうな2,000万円台の新築マンションのチラシを発見!

    私が、お金の面で重視していたのは、購入費よりも維持費を優先に考えていました。
    理想としては、当時のアパート賃貸の自己負担金(会社補助抜き)と、
    管理・修繕費&駐車場代+固定資産税(月割額)が、同額かそれ以下を探していたのでした。

    家計のキャッシュフロー上で成り立っている数字を、購入した場合に置き換えていくと、
    貯金(目安)と住宅ローンは同額、賃貸負担金と管理費等も同額になれば、金の流れは変わらず、
    ローンによってストックを補ぎ、フローにまわせることで、購入が現実味を増してくるのです。



    たった2日で即決断したものの!?
    第一期の販売チラシをみて、販売額を知りたくて冷やかし半分で見学にいきました。
    行って驚き!! ×なし×なしの連続です。

    ×モデルルーム ×女性案内 ×粗品 ×床暖 ×ドア壁フロアの選択 ×誇大広告

    安い理由がわかりました。徹底したコストカットぶりです。
    「床暖」はイマドキは当たり前になっていますが、「いずれは壊れる消耗品」と割り切って、
    簡単にあきらめることができました。

    そして、何よりもこういうコストカットが価格に(顧客に)反映されていて、嬉しく思いました。
    TVCMをジャンジャン流すようなことをしないで、意味のない女性スタッフの接待もない、
    そして、モデルルームを作らないで建設中の現場での見学に、リアル感を持ちました。

    しかも、マニュアル通りのトークやアクションじゃない営業力に感心しました。
    住宅の購入の落ち込みは、景気だけでなく営業の質低下にも原因があると感じました。
    やはり、営業は血の通う人間同士のつながりなんだなぁと思った次第です。

    少し脱線しましたが、現地にて具体的な購入金額を知り、だいたいの設備関係を見て、
    あとはじっくり家でパンフレットを眺めて、考えることにしました。
    このとき、やけにリアルに5年?10年?20年後の暮らしぶりが想像できました。

    「娘が中学校になったらココの書斎部屋を譲る!(もう勉強しないので?)」
    「ココは今はこういう使い方をして、将来的にアレを置こう!」
    「釣り道具はやっぱりココかな?」「実家に置きっぱなしのアレはココに置く」等々。

    この瞬間、私の中では決まりました。しかし、妻は・・・、
    「転勤になったらどうするの?」「まだ早いかもね?」「実家は誰が継ぐの?」
    ネガティブなことばかり。確かに言うとおりでした。しかし、以下の話を後にすると納得(^^)

    実は翌週土曜日に、妻に内緒で、建設中の購入希望の部屋まで見せてもらい、
    実際の間取りやベランダからのロケーション、日当たりを確認し、説得材料を集めたのでした。
    そしてFP仲間を通じ、具体的な近隣の固定資産税を調べ、具体的な資金計画を練ったのです。

    そして、資金シミュレーションで目処がたち、次の日の午前中に購入前提で現地に行き、
    夕方には、正式に申し込み契約を取り交わしたのでした。そして翌日の月曜日に手付金を入金。



    手付金入金後にすったもんだ勃発!
    手付金入金後、義理の母親から「やっぱり買うな!」と大ブレーキがかかりました!
    これには参りました。手付金放棄で契約を解除できるものの、反対理由を明言しないままの反対。
    結局は購入2ヵ月後の昨年末に和解しましたが(^^;、その反対の真意は未だにわかりません。

    和解できた大きな理由は、娘の変化です。その変化に義母に驚いたのが和解のきっかけに。
    良くも悪くも、当時3歳の娘に「アパートは自分の家ではない」と教えると、少しばかり
    ショックを受けていました。これが関係しているかは定かではありませんが。。。

    娘は購入後、義母にこれまで見せたことのないウキウキワクワクぶりを見せたらしく、
    それを見た義母が「本当に買って良かったね、おめでとう!」という言葉を発したのでした。

    ちなみに、義母に対する妻の泣きながらの電話話、女親子の言い合いはとても印象的でした。
    また、自分が義母を説得できなかった不甲斐なさ、そして娘の言動・存在に感心させられるなど、
    これまでにない様々な感情を自分の中で感じました。

    そうそう(笑)、事前相談をしなかった理由は簡単です。相談すれば「NG!」と言われるから。
    それを見越して契約当日に立ち合わせたのは、少し反省するものの、
    結果オーライということで、今回の住宅購入にまつわる購入理由はこのくらいにしておきます。



    次回は「心の会計に負けない家計版事業仕分け」として、
    銀行選び、頭金の捻出、登記関係などのお金まわりや、アパート退去やマンション入居準備など、
    入居前のエッセンスをお伝えできればと思います! 乞うご期待♪

    「ありがとう」と感じる心 ?39!?

    ブログ村 宮城登録中です! みなさんのワンポチに支えられています♪ いつもありがとうございます。

    今の時代に生きていることを感謝!
    こんな私のブログでも、インターネット環境で日本中や世界中の人が見ることができます。
    これってすごく嬉しいことです。この時代に感謝します。

    また、この時代で生活できていることにも感謝します。生きてるってすばらしい!
    そして、いつも訪問してくれるみんな!本当にありがとう♪


    「ありがとう」という言葉。
    漢字で「有り難う」と書きます。
    そうです。「有ることが難しいこと=めったにないこと」に対する“感謝の言葉”です。
    (勝手な解釈かもしれませんが)私はこう認識しています。

    何でも満たされる時代でも、心がふわっと満たされる“感謝の言葉”。
    些細なことでも・・・「ありがとう」と感じとれる自分でいつまでもありたいです。
    そう気づかせてくれたのは、あ・な・たです!

    引き続き、よろしくお願いいたします。39!


    ※3月9日にちなんで、3年連続で過去記事の再加工して掲載しております。
     この気持ちは変わらないものです。
    ≪ようこそ!お金のサプリへ♪≫

    仙台っ子FPしょうちゃん

    Author:仙台っ子FPしょうちゃん

    「人生やったもん勝ち!」をモットーに、よりエネルギッシュな人生を導くライフプランの必要性を伝播したいと考える。自身の経験をもとに、お金のテクニカルな使い方ではなく、お金を使う人間の感情(心理的な勘定)にスポットを当てた提唱が好き♪
    1級FP技能士で釣り師でサラリーマンでB型の私ですが、よろしく!!

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