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    ■住宅購入■ 心の会計に負けない家計版事業仕分け

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    不透明な時代に、住宅購入を決断した理由(おさらい)
    前回、住宅購入を決断した理由を綴りましたが、結果的にマンション購入になっただけで、
    そもそも戸建orマンションでも、購入or賃貸でも、住空間の中での暮らし方がポイントでした。

    二度とない、戻ることのない今の時間を、より充実させるためのツールの1つが住宅。
    最終的には、経済的な負担と見えづらい将来の不安を見据えて、購入を決断したのです。
    購入にあたり、常に気をつけたのは、“心の会計”(感情の勘定)です。



    基準を見失った金利選択の経緯!
    2009年10月に売買契約書を締結。契約前にあっさりと住宅ローンの金利状況を確認し、
    超低金利であることを確認。FP相談会の相談員とは違い、自分のことだから(?)
    少しのリスクなら受け入れても構わないと考えていたのです。これが“心の会計”の第一歩。

    と言うのも、相談者(他人)に対しては、責任が伴うため、幾重のリスクを考慮して、
    慎重な言動になっていますが、自分のことであればリスクは自分で責任を持てるからです。
    何が正しいのか判断基準を見失い、わからなくなった時期もありましたが、FP先輩から
    「しょうちゃん、最近の(国債発行の)新聞見てる?」の一言で正気に戻ったのでした。

    目先の得を追求するあまり、全体的なリスクに目をそむけてしまっていたのです。
    そして、非日常的かつ衝動的な買い物が、冷静に考える思考を狂わせたのです。
    “心の会計”に陥りそうになってしまったのは、超低金利や高額な買い物のせいかな(^^;



    頭を悩ませた金利タイプの選択!
    「なんて超低金利だっ! 1%を切った変動金利は魅力的!」 これが本音でした。
    国債の大量発行を示唆する報道が流れていた時期ですので、金利選択は慎重でした。

    早速、大手都市銀行が押している変動金利の住宅ローンの説明を聞きに行きました。
    過去のデータを用いた丁寧な説明、何パターンかのシミュレーションもすぐに準備。

    変動金利がこのまま数年と低金利で推移するのか尋ねると、女性スタッフが困り果て、
    幹部を呼び出し、「そういう未来予測的なことはお答えできません。」という答え。
    なんて答えるか楽しみでしたが、この返答。そうですね。“この先 誰もわからない

    あれから5ヵ月が経ち、実際に検証してみると、ここの銀行では0.1%金利を上げて、
    1%台になっていました。大幅な上昇ではありませんが、じわり上昇している感じがします。
    もしこの時、この変動金利を選択していたら、少しは影響を受けていたのも事実です。

    変動金利のリスクは、金利を半年後に見直すにも関わらず、返済額は5年間変わらないこと。
    要は、金利見直し後に、返済額の元金と利息の「返済内訳」が変わり、金利上昇時には、
    利息が増えて元本が減らないため、危険だとかリスクが高いとか言われている訳です。

    こういった金利の動きは、“この先 誰もわからない”ような不確実性ですから、
    心が揺れ動く、不安のブレを小さくするため、確実な方法を選択した方が良いと思います。
    非日常的な高額な買い物だと、根拠のないことでも自分の都合の良いように考えがちです。

    それで、結局は国債発行が金利に影響すると定説通りに考え、フル変動金利を却下し、
    「固定期間選択型変動金利」 を選んだのでした。期間は、借入期間の半分の年数を固定に。

    ちなみに、住宅金融支援機構の調査によれば、最近の金利タイプ選択の動向は、
    固定期間選択型(10年)が4割、変動型が3.5割ほどの方が選択し、二極化しています。
    考えることはみ?んなだいたい同じですね。逆に見ればこれが銀行の売り方のトレンド?



    ライバル銀行マンがうらやむ年利の引き出し方!
    「うちではそんな低い年利は出せない・・・、一体どうしたんですか!?」
    ライバル銀行マンが口を揃えて、うらやましがったようです(一人二人ですが・・・)。

    実は、後に不動産ディベロッパーから、各銀行の最近の具体的な傾向の指標として、
    最優遇金利の情報を手に入れて、目標値を明確にし、競合&交渉したのでした。
    どんな買い物でも価格を比べることって大事ですよね。これが家計版事業仕分け第一弾!

    住宅ローンを組む際に重要視していたことは、銀行から「お金を借りる」のではなく、
    銀行から住宅ローンという「金融商品を購入する」視点です。
    そのために、ある一定の審査基準が自分自身に必要でした。それは次の3つです!

    (1)購入物件格は年収の5倍 (身の丈にあっているか?)
    (2)頭金は年収の2倍 (しっかり準備しているか?)
    (3)頭金準備のための準備方法 (どのように準備したのか?)

    これらが備わっていれば、銀行は「この人に売りたい!」と思うはずです。
    事実、「借りる」視点から自分主体の「買う」にしたことで、有利に交渉できました。
    数字的には、店頭年利から▲0.3%、保証料▲0.1%をカットできたのです。

    ちなみに、購入金額を公表すると、借入金額・年収・物件名まで逆算・推測できるため、
    ここでは控えさせていただきます。身の丈にあった2,000万円台マンションですよ。
    なお、講演ではリアルな数字付きで話しているので、機会があればぜひどうぞ♪



    最も頭を悩ませたのは、頭金の設定!
    金利タイプの選択以上に頭を悩ませたのは、自己資金の準備・頭金の設定です。

    リーマンショック以降、換金性の悪い(利殖性のある)商品たちで運用していたため、
    「元本割れでも解約して頭金にするか or 解約せずに満期時に繰り上げにまわすか」は、
    幾多のシミュレーションで試算しました。得よりも“損を減らす”視点で考えたのです。
    にしても換金性の悪い商品を操るのは大変です。大変にしたのは衝動的な行動ですが。

    さらに、借入金額によって異なる銀行手数料はじめ、後に控除(プラス)となる
    住宅ローン控除の控除額まで見積り、最終的に購入に係る頭金を決定しました。
    そこで朗報だったのが購入時期。冬季ボーナスを臨時収入として考慮できたため、
    けっこうギリギリまで頭金に次ぎ込めたのでした!

    そして、ここで注意したいのは住宅ローン控除。過去最大級ではあるものの、
    そもそもの所得税(源泉徴収)や借入金額が少ないため、その恩恵は数十万円程度。
    何もないよりは断然お得感はありますが、期待しすぎは禁物だと感じました。



    手数料など、設備備品の事業仕分けは?
    手数料の最たる不動産登記などの諸費用も、事業仕分けの対象としました。
    実際に銀行よりもディベロッパー紹介の方がお得でした。意外と金額が違いました。
    引越し費用も合い見積もりで、年末時期に入る間際でしたが、市価の半額以下に。

    設備関係は、新居とはいえ既存のアパートから使えるものはそのままスライドし、
    リビングのカーテン、照明2個、エアコン、加湿空気清浄機だけの購入で済みました。
    カーテンや照明は、業者紹介のものと金額を比べ、同系以上のものをネットで選択し、
    エアコンはエコポイント(9,000点)までもらえて、ラッキーな時期に買えました。

    これらの他、アパートの退去費用も事業仕分けをしましたが、一番苦戦しました。
    というのも、過失を指摘されても、既成事実を直しようがなかったためです。
    いかに好印象を与えるかで、査定(マイナス)をゼロにできるかを学びました。

    なお、不動産登記や住宅ローンに係る手数料、管理・修繕費等の購入諸費用と、
    カーテン等の設備費用を合わせると、物件価格の約5%くらいで間に合いました。
    シミュレーション上は8%で想定していたので、事業仕分けの効果はテキメンでした!



    ちょっとしたお金にまつわるエピソード!
    前住んでいたアパートはエアコンがありましたが、冬場は灯油ヒーターがメイン。
    マンションへ引越しした時、当初エアコンは“仙台恒例の初売り”で購入予定でしたが、
    手持ちの小型灯油ヒーターでは、2?3日で5Lタンクがカラになる始末で、すぐに購入。

    加湿空気清浄機も当初買うつもりはありませんでしたが、乾燥が思ったりひどくて購入。
    テレビデオの理屈で、エアコンとそれぞれ単体での購入を決めました。ダイキン最高♪

    そして、初月の電気代は12,000円台でしたが、節約を意識すると、翌月10,000円を割り、
    その翌月には8,000円台まで下がりました。灯油代を差し引くと前と変わらないくらいかな。

    部屋の大きさが1.5倍になりましたが、毎月の水道光熱費は1.5倍にはならずに済みました。
    このへんのお金は、住んでみないとわからないことですが、イマドキの省エネ物件は、
    環境にも家計にも優しいのですね。これからもドンドン良くなるのかな?

    そして、マンションですから管理会社の経営は気にしましたが、売主や施工業者の経営は、
    あまり気にしませんでした。とはいえ、穴吹工務店の会社更生法適用がこの頃でしたので、
    物件は完成間近でしたが、他人事ではないような感覚になったのを覚えています。



    ライフプラン・クリエイターは感情と共に冒険を楽しむ♪
    今回、家族三人の20年後までの生活を見越したお金がかからない、より良い住居として
    マンションを選択しましたが、これが“たまたま”なのか“必然”だったのかの裁定は、
    自分自身でも正直わかりません。最適と自分に思い込ませているだけかもしれません。

    感情の勘定、自分自身の中で正当化したのが、お金の指標(事業仕分け)に過ぎず、
    結局は、自分の感情と勘定の中で、納得できれば何でも良いのかもしれません。
    こんなメンタルアカウンティングを実践でき、とても多くの学びがありました。

    セオリーが通じなくなってきて、最終的にはお金というツールを使いこなす人間の感情を
    いかにコントロールできるかが、ライフプランの鍵だと思いました。
    良くも悪くも、お金に価値を与え、それを色付けをするのは、自分自身の感情です!

    「人生はなるようになる」 数々の選択肢を自らが設定及び外部から与えられ、
    選択 and 決定し、実行していく冒険です。そこには様々な感情との付き合いがあります。
    イイコトもNG的なことも数多く経験して、素直な感受性を楽しんでいきたいですね。
    そして、最悪のシナリオをヘッジする術は、日頃かな身につけていかなければなりません。

    お陰さまで、ライフプラン・クリエイターになってまもなく1年です。
    気づきのアンテナが原点となり、様々な感情と触れ合えることに喜びを感じております。



    さて、次回は「購入後に欠かせない申請手続きの留意点」として、
    住所変更やら、住宅ローン控除の確定申告のe-Tax初体験記、申請手続きのことなど、
    入居後のエッセンスをお伝えできればと思います! 乞うご期待♪

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    この記事へのコメント
    559. プラスハートのけこぴ   URL  2010/04/10 00:33 [ 編集 ]
    すすすすすごい!
    ここまで計画的にできると気持ちいいでしょうね。

    私はなんだかんだ言っても肝心なところで
    面倒くさがり屋がむくむく出てきて、

    「エイヤ~!」とやってしまうもので・・・。

    560. 仙台っ子FP:ライフプランクリエーター   URL  2010/04/12 12:18 [ 編集 ]
    けこさん、コメントありがとうございます。
    かなり思いのままですから、気持ちいいですよ♪

    確かに面倒くさい!!
    だからこそ、税務も法務も労務も専門家が・・・。
    FPも十分専門的な働きができると実感しました。

    けこさんのカウンセラー機能があれば
    もっと良いFPサービスが可能になるのに・・・。
    適当にがんばっていきましょうネ!

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    仙台っ子FPしょうちゃん

    Author:仙台っ子FPしょうちゃん

    「人生やったもん勝ち!」をモットーに、よりエネルギッシュな人生を導くライフプランの必要性を伝播したいと考える。自身の経験をもとに、お金のテクニカルな使い方ではなく、お金を使う人間の感情(心理的な勘定)にスポットを当てた提唱が好き♪
    1級FP技能士で釣り師でサラリーマンでB型の私ですが、よろしく!!

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